土地と設計の「最適解」

Feature | Sept.2020

土地から探せばいいのか、
建築会社から決めればいいのか

結城注文住宅の場合、当然ながら土地から用意することになります。相続などで土地のある人は別として、ほとんどの人は土地から探すことになりますよね。いい土地を選ぶコツはどういうところにあるんでしょうか？

君島コツはですね、土地のことも建築会社に気軽に相談するということです。

結城でも、多くの建築会社は土地の売買に必要な宅地建物取引業免許を持っていませんから、不動産は扱わないというか、扱えないところがほとんど。だから、必然的に土地探しは不動産会社に相談することになります。とは言え、不動産会社は建築のプロではないので、その土地に理想の家がちゃんと建つかなんていう細かなアドバイスはできないと思うんですけど…。結局のところ、注文住宅をつくる際は、土地から買えばいいのか、パートナーとなる建築会社選びから始めればいいのか、どっちなんでしょう？

君島私からのアドバイスとしては、土地と建築会社は同時に検討していただけると良いです。むしろ土地探しだけでなく、ローンの面でも同時に検討したほうが良いと思います。注文住宅の難しいところは、マンションや建売住宅と違って、土地と建物が別々になっていること。つまり、土地を既に所有をしていたり、現金一括で土地を購入しない限り、土地と建物の2つのローンを組むことになるわけです。

結城マンションや建売住宅は、土地と建物がセットになっているので1つのローンで済むけれど、注文住宅だと、土地と建物が別々の業者で売買契約が行われるということですね。

君島そうです。まずトータルの金額をどこの金融機関で、どのように借りるかという問題が生まれます。次に、土地を買ったのはいいけれど、後から建築会社に相談すると、自分が理想とする家にするには予算がオーバーしてしまうということもあり得るわけです。だから同時並行で進めていって、候補となった土地にちゃんと予算内で建つかどうかを、建築会社と相談しながら進めていく。これがベストだと思います。

結城でも、建築会社と不動産会社は別ですよね。どう連携させれば… ここに今回のテーマのひとつの答えがありそうですね。

君島ノウハウその1（笑）。連携はそんなに難しいことではないですよ。今の時代、土地情報はインターネットを検索すれば簡単に手に入ります。もちろん不動産会社ならではの情報もありますけど。いずれにしても、まずは施主様の感覚で気になる土地をいくつかピックアップしてください。そしてそれを建築会社に伝え、建築のプロとしてのアドバイスをもらうんです。いわゆるセカンドオピニオンをしてもらう形ですね。君島andの場合だと、土地情報をチェックして、そこでどういう暮らしが成り立つのかを考察し、フィードバックして差し上げます。このことも我々の大切な役割の一つだと考えています。

戸田この段階で、私のところに相談が来ることはまずありませんけど、建築家と一緒に家を建てる方は、遠慮せずに建築家にもどんどん相談するといいと思いますよ。我々の性質上、土地を見ているだけで燃えてきますから。

結城正確には、戸田さんの場合は、萌えてくる？

君島・戸田確かに（笑）

土地探しの段階で、
3社ほどの建築会社に相談すること

結城注文住宅を建てるのだから当たり前のことですけど、こうして考えてみると建築会社選びのほうが重要なファクターですね。では、自分にとってのベストパートナーとなる建築会社はどうやって選べばいいんでしょう？　雑誌を買ったり、住宅ポータルサイトを見て比較したり、はたまた、○○○カウンターみたいなところに行ったりとか？

君島取っ掛かりは何でもいいんです。まずは建築会社と接点を持つこと。その中で会話を重ねて、ああ、この会社とは相性がよさそうだなとか、気が合わないな、とか、率直に感じたままに選んでいけばいいと思います。大事なのはすぐに1社に決めないこと。土地探しの段階だと3社くらいが理想だと思います。

戸田ノウハウその2だ（笑）

君島そして、その3社に土地の相談をするんです。そうすると、何かしら対応に差が出てきます。ちゃんとセカンドオピニオンをしてくれる会社もあれば、そもそもまったく対応してくれないところもあります。もちろん、セカンドオピニオンの内容も重要です。土地への所見に対し、どういう見方をしているのか、多角的に土地を分析してくれているのか…。そういうところをしっかりと会話していくことで、その建築会社が自分と合うかどうかを判断していくんです。

結城なるほど、建築会社選びのコツは分かりました。でもそれ以前に、資金計画とかローンとか、はじめて家を建てる人には分からないことだらけです。そのあたりの解決法ってありますか？

君島怖がらずに、それぞれの建築会社が開催している“勉強会”に参加することですね。そういうところに参加すると「営業されそう」とか思う人もいますが、そういうのを気にしていては前には進みませんから。

戸田でも、主導権はあくまでも施主様にあるわけですから、いやならはっきりと断ればいい。お客様も私たちも、お互い時間が大切です。きっぱりお断りをいただければ、それぞれ次へと向かっていけますからね。

君島君島andではライフワークとして家づくり勉強会を開催しています。趣旨としては、君島andを選んでくださいということではなく、建築会社を選ぶための物差しを持っていただくことにあります。住宅性能の話や資金計画のこと、どういうプランニングがお客様にとっていいものなのかというところまでトータルにお話させていただき、ご家族にとっての“物差しの基準”をつくっていただくんですね。それを身につけたうえで、いろんな建築会社と接点を持ち、会話を重ねてくださいと。

戸田さっきの話じゃないけれど、こういった物差しは重要だと思いますよ。これがあれば断る言葉にも説得力が生まれます。知識がないと相手の営業から畳み込まれるかも知れませんけど、物差しがあればきちんと反論できますからね。

デメリットのある土地を排除しない。
それをメリットに変える方策はある

結城君島さんは自分の感覚で土地選びをすればいいとおっしゃいましたけど、何かコツはあったりしますか？

君島そうですね。土地を見るポイントは2つあると思います。一つはその土地はコスト内に収まるのかどうか。もう一つはアウトリビング、つまり施主様が外の空間でどれくらい楽しみたい人なのか、です。

結城外の空間利用…。

君島たとえばアウトリビングがその土地の1階で成り立つのか、それとも2階のルーフバルコニーで成り立つのか。さらに周囲からの視線はどうなのか。そういった観点で土地を見て、周辺環境とライフスタイルがマッチするのかどうかを想像してください、と。もし、それが叶わないのであれば、いくら土地形状がよくてコスト内に収まっていたとしても選んではダメです。

戸田家の中というのは設計の工夫によって変化させられるけど、外を変えるというのはなかなか難しいですからねえ。

結城戸田さんは、建築家からみて土地選びのポイントって何かありますか？

戸田私たち建築家は土地が決まってから初めてイメージを膨らませるので、検討段階で関わることはあまりありません。だけど言えるのは「この土地はダメだ！」って簡単に決めつけないでほしいということですかね。

結城そこをもっと詳しく聞かせてください。

戸田つまりね、その土地が旗竿だったり、崖地だったりすると、たいていの人は「この土地は良くないな」って候補から外しがちなんです。でもね、建築家の立場から言わせてもらうと、それもったいないよと。我々は土地の持っているポテンシャルが低いほうが得意なわけです。整形地で何の制約もないところよりも、旗竿だったり、崖地だったり、一般的には買わないようなもののほうが好きですし、得意なわけです（笑）

結城なるほど。建築家は条件が厳しければ厳しいほど燃えると（笑）

戸田うん、言えてる（笑）。でもね、考えて欲しいんですけど、整形地はどうしても価格が高くなりますよね。そうなると上物にかける予算が少なくなってしまう。結果として、施主様の要望を聞いて私たちにもアイデアがあるのに、叶えたいものがこじんまりとしてしまうんです。土地に何かしら問題があったとしてもコストを低く抑えられて、上物にある程度金額がかけられるほうが、よっぽどいい提案できるんです。

君島特に都心部だと、狭小地とか変形地を選ばざるを得ないケースが多いですよね。そこでの最適解を出してくれるのが建築家であり、ちょっと宣伝すると君島andなんです（笑）。宣伝しすぎ？

結城そういうことに自信を持って言えるのは、すごくいいことです。

戸田たとえ崖を背負っていても、そこが緑地になっていれば自分の家からは借景になるじゃないですか。そう考えると、それはデメリットではなく、メリットでしょ？　おそらく君島さんに相談したら、施主様の要望が叶えられる土地ならばGoサインを出すでしょうね。

君島だから気になる土地があれば、全部投げてほしいです。ダメならダメって言いますから（笑）もちろん理由もちゃんとお伝えしますよ。

戸田デメリットをメリットに変えられるのが、こういうチームでやることのいいところ。チームだからこそ、多面的な見方ができますし、アイデアもたくさん生まれます。そこが最大の利点だし、魅力だと思いますよ。だから、ぜひ土地選びでは広い視野での選択をしてほしいですね。

君島私たちの場合で言うと、施主様がピックアップした土地をどんどんメールで送ってもらいます。それで、見に行くまでもないという物件は所見でそのまま戻します。これは見る価値があるよという物件は、見に行ってくださいとお願いしつつ私たちも見に行きます。そしてお互いの感想や気づいたことなどを摺り合わせながら、土地の選定を進めていきます。だから、あまり自分の知識とか思い込みで「これはいい、これは悪い」とか決めずに、全部投げてもらえればいいんです。

人の動きや交通、自治管理、周辺環境などを確認する

結城では、ある程度候補地が決まったとしますよね。次のステップとして土地形状やコスト以外で考えると、地域とか周辺環境なども気になるところです。これまでたくさんの土地を見てきた君島さんは、どういった点をチェックしているんですか？

君島お客様の土地を見に行くときは朝8時位に行きますね。そうするとね、いろんな情報が得られるんです。例えば通勤途中の道路になっているのか、とか、渋滞の抜け道になってはいないか、とか。それと朝はですね、奥様たちが大体ゴミ出しなどで外に出てきます。その時の様子とかゴミ捨て場は整頓されているかとかを見ます。そこでその土地の自治がしっかりしているかどうかが分かります。

結城なるほど。ゴミ出しは住んでいる人の意識の差が如実に表れますよね。うちはマンション住まいだから分からなかったけれど、戸建て住宅となるとそうした周囲の環境面も快適性につながりますね。

君島あと、周辺環境もワンブロックくらいは見て廻ります。仮に子育て世代が住むとすると、周囲にワンルームのアパートがないかということもチェックします。学生や外国人の方が入れ代わり立ち代わりということになるとどうしても地域の安定性に欠ける。防犯面にも気を配らなくてはならない。そういうところをつぶさに見るようにしています。

結城ちなみに君島andモデルハウスは閑静な住宅街に建っていますけど、この土地を選んだ理由はどんなところにあったのですか？

君島たまたまインターネットで見つけて、気になったのですぐに見に行きました。三方が建物に囲まれるような土地で、開いているのは道路側の南西方向だけでした。

結城あまり条件的には良くなさそうですね。さっきでいうところのデメリット…。

君島開いていると言っても南西方向ですから、きっと西日はきついんだろうなと思って周辺の家を見て回ったんです。現地には午後に行ったのですが、すると案の定どの家もシャッターを閉めきっている。明るくしたいと開口部を取ったはずなのに、みんな光を遮っているんです（笑）。唯一、この土地のメリットだと思った南西方向も、私にしてみればデメリット。もうデメリットの塊なんですよね。でもね、だからこそ私は逆に面白い、建築家先生に相談し甲斐のある土地だと感じたんです。

戸田確か現地調査をしたときは、東隣の土地にまだ家は建っていなかったんですよ。そこにどんな家が建つのかも分からないのに、西側の土地を買うなんてリスキーも程がある（笑）。だって南からの光がどれだけ取り込めるのか分からないわけですからね。依頼されたときは、プレッシャーでしかなかったです（苦笑）

君島でも、おかげでアイデア満載のいいモデルハウスが誕生しました。戸田さんも、なんだかんだ言いながら楽しんでいましたから（笑）

ヒアリングではなく、
ブレインストーミングをすることで本当の幸せを探る

結城土地探しが順調に進んで、建築会社も決まると、いよいよ家づくりの打ち合わせに進みます。その際はどんな心構えで挑めばいいんでしょうか？こんな知識とか情報を持っていけば打合せがスムーズに進むよ、というのがあれば教えてください。

君島打ち合わせを始めるにあたって、「まずはヒアリングさせてください」という建築会社がほとんどだと思うんですね。つまり、どんな家にしたいのかを聞かせてくれ、というわけです。これは当然と言えば当然のことなんですが、誤解を恐れずにいうと、私はヒアリングというものは間違っていると思っています。

結城ヒアリングは必要ない？

君島必要ないということではありませんが、ヒアリング、つまり建築会社や建築家が聞いているだけでは、いい家はできないと考えているということです。だって、施主様のほとんどは、住まいづくりが初めてですよね。そんな方々が、“間違いのない答え”を持っているわけがないじゃないですか。

戸田あれをしたい、これがしたいを全部詰め込んだら、とんでもなくバランスの悪い家になる。

君島それに、要望や憧れをヒアリングしても、果たしてそれが施主様にとって“本当に幸せ”なのかといえば、決してそうではないケースも往々にしてあります。だから、うちでは施主様と建築家、建築会社の三者で“ブレインストーミング”をします。そこに住まうご家族が、今後長い年月を過ごしていく中で、何に一番の価値を置き、何が一番大事で、何が一番楽しいのかというものを、みんなで見つけていくんです。これこそが正しいやり方だと考えています。

戸田だから、あまり「こういう家がいい」と決めつけずに打ち合わせに臨んでほしいですね。

君島そうそう。三者でその核を見つけられれば、あとは建築家や建築会社のノウハウ、アイデア、テクニックを駆使して、お客様が望んでいることを形にしていきます。それを施主様が逐一、判断していけばいいんです。

戸田ちなみに打ち合わせにおいて、私が必ず聞いていることは、『一番実現したいことは何ですか？』というものです。当たり前な質問ですが、それは、設計に生かすために聞いているんじゃなくて、アイデアを膨らますうえで、それを排除しようと思って伺っているんです。

結城それはどういうことですか？

戸田どういうことかというと、一番実現したい要望は設計においては当然のことじゃないですか。それを中心に置いてしまうと他がぼやけてしまうんですよ。だから最初に一番実現したいことを聞いておいて、それは分かったと。で、その周辺を掘り下げていく。

君島さっきブレインストーミングと言いましたけど、戸田さんは結構、聞き役に徹していることが多いですよね？

戸田それは、あえてそうしているの（笑）なぜかというと、ほとんどの方が住まいづくりに対して明確な答えを持っていないから。中には明確な要望を出される方もいらっしゃいますけど、さっき君島さんもいったように、話をよくよく聞いていくと、実は真逆のことを求めていたということも少なくないんです。打合せの中で、施主様自身が本当の自分の幸せに気づくというケースは意外と多いものなんですよね。だからじっくりとお話を聞き、要望を整理することに注力しています。話を盛り上げるのは、君島さんにお願いして…。

君島私は盛り上げ役じゃないですけど（笑）。私が大事にしていることがもう一つあって、それは住まいづくりの背景です。なぜその土地に暮らしたいのか、なぜそのような要望とか憧れを抱いたのかとか、その背景にあるストーリーをしっかりと伺うようにしています。その想いは、必ず施主様の暮らしの心地よさにつながります。だから打ち合わせでは、そういったいきさつやきっかけなども、ぜひ話していただきたいですね。これが今回、最後にお伝えしたい、いい家づくりのためのノウハウです。

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